2026년 부동산 정책은 종합부동산세 개편, 주택공급 확대, 재건축 재개발 제도 개선 등을 중심으로 변화가 추진되고 있습니다.
정부는 2026년 세제개편안을 통해 거주용 1주택자의 종부세 부담을 완화하고, 고가.비거주 주택의 과세 형평성을 조정하는 방안을 발표했습니다. 또 국토교통부는
‘주택 신속공급 방안’ 후속조치로 재건축.재개발 제도개선을 추진하고 있습니다.
다만 일부 내용은 세제개편안이나 정책 추진단계에 있으며, 실제 시행 시점과 세부 기준은 법 개정과 후속 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
이 글에서는 2026년 9월 기준으로 종부세, 주택공급, 재개발·재건축 제도가 어떻게 달라지는지 핵심 내용을 정리합니다.
2026 부동산 정책 핵심 요약
*일부 내용은 세제개편안.제도개선 추진 단계이며, 실제 시행 여부와 시기는 국회 심사 및 후속 법력 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
이번 부동산 정책은 크게 세 가지 방향으로 볼 수 있습니다.
첫째, 실제 거주하는 1세대 1주택자의 종합부동산세 부담을 낮춥니다.
둘째, 수도권 23만호 +a 추가 공급을 추진합니다.
셋째, 재개발 동의율과 각종 규제를 완화해 정비사업 기간을 단축합니다.
다만 세법과 도시정비법 등 법률 개정이 필요한 정책은 국회에서 법안이 통과돼야 최종 시행됩니다.
종부세 기본공제 12억원에서 14억원으로 상향
거주용 1세대 1주택자의 종부세 기본공제 확대 추진
2026년 세제개편안에서 가장 관심이 높은 부분은 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제 상향입니다.
2026 세제개편안에서는 실제 거주하는 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대하는 방안이 제세됐습니다.
종부세는 실제 거래가격이 아니라 공시가격을 기준으로 계산합니다.
정부는 공시가격 14억원, 시가 약20억원 수준의 거주용 1주택이 종부세 과세 대상에서 제외될 수 있다고 설명했습니다.
다만 모든 1주택자에게 14억원 공제가 적용되는 것은 아닙니다.
거주용 1주택자는 14억원, 비거주 1주택자는 현행과 같은 12억원의 기본공제가 적용되는 방향으로 정부안이 확정됐습니다.
종부세 기본공제 비교
현재 법상 1세대 1주택자 기본공제는 12억원 입니다.
2026년 세제개편한에서는 거주용 1세대 1주택자의 기본공제를 14억원으로 확대하는 방안이 제시됐습니다.
다만 실제 적용 여부와 시행시기는 국회 심사 및 법 개정결과에 따라 달라질수 있습니다.
종부세 세 부담 상한은 150% 유지
정부는 2026년 9월 1일 국무회의에서 종합부동산세법 개정안을 수정 의결했습니다.
종부세 기본공제는 거주 여부에 따라 차등 적용하지만, 세 부담이 한꺼번에 급격하게 증가하지 않도록 세 부담 상한은 현행 150%를 유지하기로 했습니다.
현행법 세 부담 상한 150%란 해당 연도의 종부세 부담이 일정한 조건 아래 전년도 세액의 150%를 넘지 않도록 제한하는 장치입니다.
그러나 주택가격과 공시가격, 보유 기간, 연령, 공동명의 여부에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
종부세 개정안은 언제부터 시행될까
가장 주의해야 할 부분입니다.
2026년 세제개편안은 정부 발표와 국무회의 의결을 거쳤지만, 아직 국회 심사와 의결 절차가 남아 있습니다.
국회 심사 과정에서 기본공제 금액이나 시행 시기, 적용 조건이 달라질 가능성도 있습니다.
따라서 현재 단계에서는 “종부세 기본공제가 14억원으로 확정 시행됐다”고 표현하기보다 “정부가 14억원으로 올리는 개정안을 국회에 제출한다”고 이해하는 것이 정확합니다.
최종 적용 여부는 국회 통과 후 공포되는 종합부동산세법과 부칙의 시행 시점을 확인해야 합니다.
수도권에 23만호 이상 추가 공급 추진
정부는 2026년 8월 13일 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’을 발표했습니다.
기존에는 2026년부터 2030년까지 수도권에서 135만호를 착공한다는 목표를 제시했습니다. 여기에 신규 택지 10만호 등을 포함해 수도권에 23만호 이상을 추가 공급한다는 계획입니다.
중요한 점은 ‘공급’과 ‘착공’, ‘입주’가 서로 다른 개념이라는 것입니다.
택지 발표 후 인허가와 착공, 준공까지 시간이 필요하기 때문에 공급계획이 발표됐다고 곧바로 입주 가능한 주택이 늘어나는 것은 아닙니다.
정부는 공공택지의 착공 기간을 기존 최장 68개월 수준에서 37개월 수준으로 줄이는 신속 착공 모델을 추진할 계획입니다.
신규택지 10만호 포함 추가 공급 추진
수도권 추가 공급계획에는 신규택지 10만호가 포함됩니다.
정부는 교통 접근성과 생활권, 기존 도심과의 연계성을 고려해 신규택지를 선정하고 공급 일정을 구체화할 방침입니다.
신규택지는 발표 직후보다 다음 단계가 더욱 중요합니다.
토지 보상, 지구계획 승인, 광역교통대책, 실제 착공 시기가 계획대로 진행되는지 확인해야 합니다.
무주택 실수요자라면 단순히 공급 숫자만 보기보다 해당 지역의 택지발표, 착공, 분양 일정ㅈ=과 청약조건, 교통망 계획을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
재개발 조합설립 동의율 75%에서 70%로 완화 추진
재개발 사업의 속도를 높이기 위해 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추는 방안이 추진됩니다.
주민 동의율을 확보하지 못해 사업이 장기간 정체되는 문제를 줄이겠다는 취지입니다.
여기서 재개발과 재건축을 구분해야 합니다.
재건축은 기존에도 조합설립 동의율 기준이 70%였기 때문에 이번 75%에서 70%로의 완화는 주로 재개발 사업에 해당합니다.
또한 이 내용은 정부가 발표한 추진 방안이며, 법률 개정이 필요한 만큼 국회 입법 절차를 거쳐야 실제 현장에 적용될 수 있습니다.
재건축·재개발 조기 착공 인센티브
정부는 정비사업의 착공 시기를 앞당기기 위해 세제.금융.임대주택 인수가격 인센티브를 확대하는 방안을 추진하고 있습니다.
2028년까지 착공하는 재개발·재건축 사업의 공공기여 임대주택 인수가격은 기본형 건축비의 80%에서 100%로 상향하는 방안이 제시됐습니다.
또 재개발 시행자가 일정 요건을 충족해 조기에 착공하는 경우 취득세를 2027년까지 면제하고, 2028년에는 75% 감면하는 방안도 포함돼 있습니다.
실제 적용 대상과 시기는 관리처분인가 여부, 착공 시점 등 세부 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
소형주택 공급 시 규제 완화
재개발·재건축 사업에서 소형주택을 세대수의 3분의 2 이상 공급하면 공원·녹지 기부채납 부담을 완화하는 방안도 추진됩니다.
세대당 공원·녹지 확보 기준을 3㎡에서 2㎡로 줄이는 방식이며, 5년간 한시적으로 적용하는 내용입니다.
다가구·다세대주택의 건축 기준도 완화됩니다.
관련 면적 기준은 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로 확대하고, 다가구주택의 층수 기준은 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화하는 방안이 포함됐습니다.
소형 신축주택을 주택 수에서 제외하는 세제 특례도 기존 2027년에서 2028년까지 연장하는 방안이 추진됩니다.
이주비 대출은 어떻게 달라지나
재개발·재건축 조합원의 관심이 높은 이주비 대출 산정 방식도 개선됩니다.
기존에는 정비사업 전 기존 주택의 종전자산평가액을 기준으로 담보가치를 산정했습니다. 앞으로는 준공 후 예상되는 신축주택의 자산가치를 일부 반영하는 방식으로 개선될 예정입니다.
하지만 이주비 대출 한도와 LTV 규제 자체가 모두 사라지는 것은 아닙니다.
담보가치 산정 방식이 달라지는 것이므로 개인의 주택 보유 수, 규제지역 여부, 소득과 기존 대출에 따라 실제 대출 가능 금액은 달라질 수 있습니다.
정비사업 이주비와 중도금 대출을 금융회사의 가계대출 총량관리에서 별도로 관리하는 방안도 추진돼 사업 지연을 줄이는 데 도움이 될 것으로 보입니다.
부동산 PF 지원 규모 확대
정부는 공사 중단과 착공 지연의 원인으로 지목되는 부동산 프로젝트파이낸싱, 즉 PF 사업장에 대한 금융지원도 확대합니다.
PF 보증과 자금지원 규모는 기존 26조3,000억원에서 47조8,000억원 이상으로 확대됩니다.
캠코 PF 정상화펀드 3조원, 은행·보험권 신디케이트론 5조원, 금융권 자체펀드 10조원 등을 활용해 정상화 가능성이 있는 사업장의 공사 재개를 지원할 계획입니다.
PF 지원 확대는 무조건적인 부실사업장 구제보다는 사업성이 있는 주택사업의 중단을 막고 실제 착공으로 이어지게 하는 데 목적이 있습니다.
청년과 신혼부부 주거지원 확대
주택공급 대책에는 청년과 신혼부부를 위한 주거지원 방안도 포함됐습니다.
정부는 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형과 수익공유형 주택으로 공급할 계획입니다.
지분적립형 주택은 입주자가 주택 지분을 한꺼번에 모두 취득하지 않고 장기간에 걸쳐 나눠 취득하는 방식입니다.
수익공유형 주택은 비교적 낮은 가격으로 주택을 구입하는 대신 향후 매각차익의 일부를 공공과 나누는 구조입니다.
청년 보편형 전세임대와 20년 이상 장기간 운영되는 공공지원 민간임대 모델도 새로 추진됩니다.
세부 소득 기준과 자산 기준, 공급지역, 청약 일정은 사업별 모집공고를 통해 확인해야 합니다.
확정된 제도와 추진 중인 정책을 구분해야 한다
2026년 부동산 대책을 볼 때 가장 중요한 것은 시행 여부입니다.
정부가 발표한 정책이라도 법률 개정이 필요하면 국회 통과 전까지는 시행할 수 없습니다.
종부세 기본공제 상향과 재개발 조합설립 동의율 완화, 각종 세제 특례는 법률 개정 절차가 필요합니다.
반면 금융회사 감독규정이나 업무지침 변경으로 가능한 일부 금융대책은 국회 입법 없이 먼저 시행될 수 있습니다.
부동산 계약이나 매도·증여 시기를 결정할 때는 정책 발표 기사만 보지 말고 실제 법률 공포일과 시행일, 적용 대상을 확인해야 합니다.
집을 가진 사람과 무주택자가 확인할 사항
1세대 1주택자는 해당 주택이 거주용으로 인정되는지, 종부세 기본공제와 보유기간·연령별 세액공제를 함께 확인해야 합니다.
다주택자는 이번 종부세 기본공제 상향이 동일하게 적용되는 것으로 오해하지 않아야 합니다.
재개발·재건축 조합원은 동의율 완화보다 자신의 사업장이 법 개정 이후 적용 대상에 포함되는지 확인해야 합니다.
무주택자는 공급계획 숫자보다 실제 입주자 모집공고와 분양가격, 소득·자산 기준, 대출 가능 금액을 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
종부세 기본공제 14억원은 지금 바로 적용되나요?
2026세제개편안은 정부안이 발표.확정된 단계이며, 실제 적용을 위해서는 국회 심사와 법 개정 절차가 남아있습니다. 최종 법률과 시행 시점을 확인해야 합니다.
모든 1주택자의 종부세 공제가 14억원으로 올라가나요?
정부안 기준으로 거주용 1세대 1주택자의 기본공제를 14억원으로 확대하는 방안이 제시됐고, 비거주 1주택자는 현행 12억원 기준을 유지하는 방향입니다.
수도권 23만호는 언제 입주할 수 있나요?
23만호 이상은 중장기 추가 공급계획입니다. 택지 지정과 인허가, 착공, 준공을 거쳐야 하므로 공급지역마다 입주 시기가 다릅니다.
재건축 조합설립 동의율도 75%에서 70%로 낮아지나요?
재건축은 기존에도 70% 기준이 적용됩니다. 이번 완화 방안은 75%였던 재개발 조합설립 동의율을 70%로 낮추는 내용이 핵심입니다.
발표된 재개발 규제 완화는 바로 시행되나요?
법률 개정이 필요한 내용은 국회 통과 후 시행됩니다. 발표일과 실제 시행일은 다를 수 있습니다.
마무리
2026년 부동산 정책의 핵심은 실거주 1주택자의 세 부담 완화와 수도권 공급 확대, 정비사업 속도 개선입니다.
정부는 거주용 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 확대하는 방안을 제시했고, 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하며, 재개발 조합설립 동의율 완화등 추진하고 있습니다.
다만 현재 발표된 내용 가운데 상당수는 국회 입법이나 시행령 개정이 필요한 단계입니다.
정책의 방향만 보고 매수·매도나 증여 시기를 성급하게 결정하기보다 국회 통과 여부와 공포일, 시행일을 차례로 확인해야 합니다.
※ 이 글은 2026년 9월 2일 기준 정부 발표 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다.
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출처 및 참고자료
국토교통부 주택 신속공급 방안, 대한민국 정책브리핑 2026년 세제개편안, 재건축·재개발 제도개선 관련 정부 발표자료를 참고해 작성했습니다.
마지막 안내 문구
현재 발표된 부동산 정책 중 일부는 아직 정부안 또는 제도개선 추진 단계입니다.
부동산 계약, 매도, 증여, 청약 등 중요한 결정을 앞두고 있다면 최종 법령과 관계기관의 공식 공고를 다시 확인하는 것이 중요합니다.